Wybór pomiędzy zakupem nieruchomości na kredyt a wzięciem jej w leasing wymaga porównania tych obu form finansowania pod kątem ich dostępności, kosztów, ryzyk, korzyści podatkowych, prezentacji w bilansie.

Dla niektórych przedsiębiorców przeszkodą przy uzyskaniu kredytu może być brak zdolności kredytowej, brak historii kredytowej, zbyt mały udział własny w finansowaniu. Wśród wad kredytu można wymienić długą i niekiedy skomplikowaną procedurę jego przyznawania i zabezpieczenia przekraczające wartość nieruchomości. Firmy leasingowe są bardziej elastyczne. Podpisując umowę leasingu nieruchomości możemy oczekiwać, że procedury weryfikacyjne będą mniej skomplikowane i czasochłonne. Także brak zdolności kredytowej i niewielki poziom kapitału własnego nie przekreślą możliwości zawarcia umowy leasingu. Przedsiębiorca nie jest właścicielem nieruchomości w okresie leasingu, jednakże większość umów leasingu przewiduje opcję nabycia przedmiotu leasingu po zakończeniu umowy.

Odsetki i prowizje

Porównując koszty kredytu i leasing należy uwzględnić odsetki oraz prowizje. Efekt takiego zestawienia może być różny, jednak za zawarciem umowy leasingu nieruchomości przemawiać będą w wielu przypadkach dodatkowe korzyści podatkowe takiej transakcji. Przy kredycie kosztem uzyskania przychodów u kredytobiorcy są odsetki. On też amortyzuje nieruchomość stanowiącą jego własność. Odpisy amortyzacyjne zaliczane są do kosztów uzyskania przychodów kredytobiorcy, jednakże maksymalna roczna stawka amortyzacji w wysokości 2,5 proc. wartości początkowej przy budynkach niemieszkalnych to niewiele w porównaniu z możliwością zaliczenia w koszty całej raty czynszu za budynek używany w ramach umowy leasingu operacyjnego. Do zawierania umów leasingu nieruchomości zachęcają zatem korzyści podatkowe, tj. możliwość zaliczenia raty z tytułu leasingu budynku do kosztów uzyskania przychodów, a po zakończeniu umowy leasingu – możliwość odkupienia od leasingodawcy przedmiotu leasingu po cenie niższej niż rynkowa.

Tarcza, ale podatkowa

Aby skorzystać z tarczy podatkowej w przypadku leasingu budynku (budowli) należy zawrzeć umowę, której warunki pozwolą na jej zaklasyfikowanie dla celów podatkowych jako leasing operacyjny. Z leasingiem operacyjnym budynku mamy do czynienia, jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony nie krótszy niż dziesięć lat, a suma rat leasingowych bez VAT w podstawowym okresie umowy odpowiada co najmniej wartości początkowej budynku. Leasingobiorca zalicza kwotę raty leasingu operacyjnego budynku do kosztów uzyskania przychodów. Po upływie okresu leasingu budynek może być sprzedany leasingobiorcy, jednak jego cena nie powinna być niższa od wartości hipotetycznej netto, czyli wartości początkowej pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne obliczone degresywną (przyspieszoną) metodą amortyzacji – w przeciwnym razie organy podatkowe mogą oszacować przychody zbywcy.

Wartość gruntu

Grunt klasyfikowany jest odrębnie dla potrzeb podatkowego rozliczenia leasingu. O leasingu gruntu mówimy w przypadku, gdy umowa zawarta jest na czas oznaczony, a suma rat leasingowych bez VAT odpowiada co najmniej wydatkom na nabycie gruntu. Spłata wartości gruntu w ramach umowy leasingu gruntu nie jest przychodem leasingodawcy i nie stanowi kosztu uzyskania przychodu leasingobiorcy. Przedsiębiorca może zawrzeć także umowę leasingu finansowego budynku. W przypadku leasingu finansowego kosztem uzyskania przychodów leasingobiorcy są odpisy amortyzacyjne od budynku oraz część odsetkowa raty leasingu. Leasing finansowy nie pozwala zatem na skorzystanie z tarczy podatkowej w takim zakresie, jak w przypadku leasingu operacyjnego. Korzyścią za zawarcia leasingu finansowego nieruchomości jest możliwość jej odkupienia przez leasingobiorcę po upływie podstawowego okresu umowy za minimalną ceną bez ryzyka oszacowania przychodu leasingodawcy przez organy podatkowe, nawet gdy cena odbiega znaczenie od wartości rynkowej budynku.

Joanna Subzda

Autorka jest doradcą podatkowym w BSJP

Gazeta Finansowa