Kwiecień zaowocował kolejnymi zmianami średnich cen ofertowych mieszkań w największych polskich miastach. Jak wynika z podsumowującej miniony miesiąc analizy serwisu Oferty.net do największych spadków cen na rynku wtórnym doszło w Łodzi (-5,1%), Białymstoku i Lublinie (po -4,8%). Wzrost o 4,4% zanotował Rzeszów, a miesięczne zmiany cen w pozostałych miastach mieściły się w granicach +-3%.

Aby dostrzec pełniejszy obraz rynku warto spojrzeć na zmiany cen jakie zaszły na przestrzeni ostatnich sześciu miesięcy. W porównaniu z październikowym zestawieniem cen przygotowanym przez serwis Oferty.net znacznie spadła średnia cena mieszkań w Łodzi - o blisko 12%. O ponad 5% spadły także ceny w Lublinie i Krakowie.

W tym samym okresie o ponad 8% wzrosły średnie ceny ofertowe w Gdyni i Katowicach, a o ponad 5% w Szczecinie.

Średnia cena ofertowa mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie jest minimalnie niższa niż pół roku temu o (-1,3%) i wynosi 9582 PLN/m2.

KREDYTY WCIĄŻ DROŻEJĄ

Przez ostatnie trzydzieści dni (od 20 kwietnia) rynkowe stopy WIBOR, o które opiera się oprocentowanie kredytów hipotecznych, ponownie wzrosły. Emil Szweda z Open Finance twierdzi, iż tym razem wzrost był skromny - trzymiesięczna stopa WIBOR wynosi obecnie 6,43 proc. wobec 6,30 proc. przed miesiącem, ale tendencja wzrostowa wciąż się utrzymuje - rosną oczekiwania rynku na kolejne podwyżki stóp procentowych.

To oznacza, że oprocentowanie kredytów hipotecznych wciąż może rosnąć i już niebawem osiągnie prognozowany przez nas poziom 7,5 proc. dla kredytów w PLN - mówi analityk z Open Finance.

W lepszej sytuacji są posiadacze kredytów we frankach szwajcarskich - trzymiesięczna stopa LIBOR spadła w ostatnich 30 dniach z 2,85 do 2,77 proc., a więc o 8 punktów. Co prawda to zbyt mało, by banki dokonały istotnych zmian w oprocentowaniu kredytów "frankowych", ale ten spadek daje pewien bufor bezpieczeństwa - oprocentowanie kredytów we frankach nie będzie rosło, przynajmniej w najbliższym czasie. Warto jednak obserwować niepokojący wzrost inflacji w cenach produkcji w Szwajcarii, bo może się on przełożyć - w dłuższym okresie - na wzrost stóp w tym kraju.

Inną konsekwencją powiększania się dysparytetu w rynkowych stopach procentowych między Polską i Szwajcarią, jest także umocnienie franka, którego kurs spadł w ciągu miesiąca z 2,13 do 2,08 PLN.

Perspektywy

Ostatnie dni przyniosły też szereg publikacji dotyczących stanu rynku kredytowego. Zarówno badania Narodowego Banku Polskiego, Związku Banków Polskich jak i Open Finance potwierdzają, że sprzedaż kredytów hipotecznych - w ujęciu ilościowym - spada. O ile ZBP twierdzi, że jest to sytuacja przejściowa, to z danych NBP i Open Finance wynika, że sprzedaż kredytów hipotecznych spada trzeci kwartał z rzędu, a w I kwartale liczba przyznanych kredytów (ok. 62 tys. według ZBP) była o ok. 12 proc. niższa niż I kwartale ubiegłego roku (dane ZBP i Open Finance są zbieżne).

Co więcej w Open Finance spodziewamy się utrzymania tej tendencji i mniejszej liczby udzielonych kredytów hipotecznych w całym 2008 r. o ok. 10-15 proc. w porównaniu do ubiegłego roku. Przy czym dla rynku nieruchomości istotny jest fakt, że z 280 tys. kredytów które mają być - według nas - udzielone w tym roku, ok. 10 proc. stanowią kredyty refinansowe, które nie służą inwestowaniu nowych zakupów na rynku nieruchomości.

Również dane pochodzące z ankiety Narodowego Banku Polskiego potwierdzają scenariusz spowolnienia na rynku kredytów hipotecznych. Prawie połowa banków zamierza bowiem zaostrzyć kryteria przyznawania kredytów hipotecznych w najbliższych miesiącach, co w sytuacji wyższych stóp procentowych, oznaczać może jeszcze mniejszą liczbę przyznanych kredytów, niż do tej pory sądziliśmy.

Spośród największych polskich miast największa podaż najtańszych ofert sprzedaży mieszkań występuje w oddalonej o 120 km od Warszawy Łodzi. Ponad 55% łódzkich ofert wystawionych do sprzedaży w serwisie Oferty.net w kwietniu miało cenę nieprzekraczającą 200 000 PLN.

W Poznaniu co trzecie oferowane w kwietniu mieszkanie mieściło się w przedziale cenowym od 300 001 do 400 000 PLN. Największy udział w podaży w stolicy Wielkopolski miały mieszkania w cenach od 200 001 do 300 000 PLN. Stanowiły one blisko 40% procent kwietniowych ofert.

Podobnie jak w Poznaniu także w Gdańsku i w Krakowie prawie 1/3 nowych, wystawionych do sprzedaży ofert to mieszkania w cenie od 300 001 do 400 000 PLN. Natomiast podaż mieszkań tańszych - z segmentu cenowego od 200 001 do 300 000 PLN - była pod Wawelem już niemal o połowę mniejsza niż w Poznaniu.

Wśród ofert, które w kwietniu pojawiły się na wtórnym rynku we Wrocławiu dominowały mieszkania w cenie od 300 001 do 400 000 PLN. Ich udział w podaży wyniósł ponad 42%. To ponad 10-krotnie więcej aniżeli wyniosła podaż mieszkań jednopokojowych (4,2%).

Charakterystyczną cechą rynku warszawskiego jest niezmiennie najwyższa podaż ofert z najwyższego segmentu cenowego. Ceny wywoławcze ponad 40% wystawionych do sprzedaży mieszkań przekraczały 500 000 PLN.

Pośród wszystkich stołecznych ofert, aż 13,5% to lokale, które zbywcy wycenili na kwoty pow. 800 000 PLN.

RÓWNOWAGA PODAŻY W WARSZAWIE

Obserwowana stabilizacja na stołecznym rynku mieszkaniowym i wiążące się z nią wydłużenie czasu sprzedaży mieszkań nie przekładają się na widoczny spadek cen ofertowych oczekiwanych przez zbywców. Od początku roku procentowy udział wystawianych do sprzedaży ofert z poszczególnych segmentów cenowych, pozostaje praktycznie bez zmian. Udział w podaży ofert najtańszych, tj. mających w chwili wystawienia cenę do 7000 PLN za m2 minimalnie spadł - z 6,6% w styczniu do 6,3% w kwietniu. Zmiana udziału ofert w cenach od 7001 do 9000 także jest minimalna (wzrost o 0,2%). Te dane podważają prawdziwość twierdzeń jakoby sprzedający, w związku z obecną sytuacją na rynku, zaczęli oferować mieszkania po niższych cenach.

Zdaniem Marcina Drogomireckiego z Oferty.net do obniżek cen nieruchomości dochodzi dopiero w sytuacji długotrwałego braku zainteresowania klientów daną ofertą oraz podczas ostatecznych negocjacji poprzedzających transakcję.

RÓŻNE ULICE, RÓŻNE CENY MIESZKAŃ

Nie od dziś wiadomo, że głównym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości jest lokalizacja. Im atrakcyjniejsza, im bardziej prestiżowa tym ceny są wyższe. Liczy się dzielnica i okolica. Ogromne znaczenie ma także ulica. Jest bowiem tak, że w dzielnicach postrzeganych za prestiżowe można znaleźć ulice z relatywnie tanimi ofertami mieszkań, i odwrotnie - w dzielnicach zajmujących odległe miejsca w rankingu popularności są ulice, przy których ceny mieszkań są znacznie wyższe od średniej.

Tę starą prawdę potwierdzają wyniki przeprowadzonej przez serwis Oferty.net analizy średnich cen ofertowych mieszkań przy wybranych ulicach Warszawy wystawionych do sprzedaży w kwietniu br. Czołówkę najdroższych ulic w stolicy otwierają ulice śródmiejskie - na Starówce (ul. Krzywe Koło, Rynek Nowego Miasta), przy Trakcie Królewskim (Krakowskie Przedmieście, Nowy Świat) i w rejonach, w których zachowała się przedwojenna zabudowa (ul. Mokotowska, Al. Szucha, Wilcza, Rozbrat). Prestiżowym adresem z wysokimi cenami mieszkań i apartamentów jest także ul. Biały Kamień na Mokotowie.

Najniższe średnie ceny ofertowe mieszkań są natomiast domeną ulic znacznie oddalonych od centrum, ulic przy których dominuje stara, zaniedbana zabudowa (stare, wymagające remontów kamienice czynszowe, PRL-owskie blokowiska) oraz ulice z tzw. "złą sławą".

Przyglądając się średnim stawkom trzeba także pamiętać o wielu ulicach, przy których można znaleźć oferty o dużej czy wręcz bardzo dużej rozpiętości cen. Dotyczy to zarówno długich ulic przecinających znaczne obszary miasta (np. ul. Puławska, Górczewska, Czerniakowska) jak i tych, przy których obok starych budynków wznoszą się nowoczesne osiedla i apartament owce (np.: ul. KEN, Grochowska, Al. Jana Pawła II).

Średnie ceny mieszkań zlokalizowanych przy innych ulicach Warszawy są zaprezentowane na stronie: www.oferty.net/warszawa/ceny_wg_ulic

INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE
RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W KWIETNIU 2008

Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez Klientów OPEN FINANCE w kwietniu 2008 r.

Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nieruchomości w Internecie oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 16908 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w kwietniu 2008 r.

Szczegółowe statystyki cen ofertowych mieszkań w Warszawie, wskaźniki popularności dzielnic oraz zestawienia cen transakcyjnych są dostępne w serwisie Oferty.net w dziale 'statystyki' na stronie: http://www.oferty.net/statystyki.

Wysokości rat i wymaganych zarobków przygotowane w Open Finance zostały oszacowane na podstawie aktualnie dostępnych ofert kredytów hipotecznych. Index Kredytowy przygotowano na podstawie wniosków kredytowych składanych za pośrednictwem Open Finance w kwietniu 2008 r. Podane ceny mają charakter transakcyjny, dotyczą mieszkań kupowanych zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Więcej informacji o kredytach hipotecznych na stronie: http://www.open.pl.

źródła:
Oferty.net i Open Finance